25 lip Analiza studium uwarunkowań i rozwoju Bydgoszczy – nowa zabudowa
Wieżowce przy wysypisku śmieci, 6-piętrowe budynki pomiędzy 10-piętrowymi blokami, galerie handlowe jako pomysł na przyciągnięcie ludzi na ulice Śródmieścia. Takiej Bydgoszczy chcą urzędnicy. Do końca lipca trwają konsultacje społeczne w sprawie ich pomysłów.
Trwają przygotowania do aktualizacji Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Bydgoszczy. Dokument określa politykę przestrzenną gminy, w tym zasady gospodarowania przestrzennego. Dokument stanowi też podstawowe narzędzie, umożliwiające realizację inwestycji w mieście. Urzędnicy przygotowali propozycję studium i aktualnie ją konsultują z mieszkańcami.
W serii wpisów przybliżyłem Wam plany na rozwój Bydgoszczy. W pierwszej części pokazałem planowane inwestycje związane z komunikacją miejską. W drugiej z siecią drogową. Aktualnie czytasz trzecią, która pokazuje możliwości rozbudowy miasta o kolejne budynki mieszkalne, usługowe i przemysłowe. Wpisy powstały na podstawie studium opracowanego przez urzędników miejskich. Wszystkie grafiki pochodzą z tego dokumentu.
Projekt studium oraz ankieta konsultacyjna dostępna jest tutaj. Dokument jest bardzo ważny dla rozwoju miasta. Każdy głos mieszkańców ma znaczenie. Aby przekazać swoje zdanie o opracowaniu nie potrzeba dużo czasu. Wskazane jest podawanie stron których dotyczy uwaga, dlatego Społeczny Rzecznik Pieszych opublikował swoje uwagi, które wystarczy skopiować i wkleić pod podanym wcześniej linkiem. Są tam 53 uwagi, na pewno znajdziecie te z którymi się zgadzacie.
Zabudowa mieszkaniowa
Od lat obserwujemy spory ruch na rynku mieszkaniowym. Lokali szybko przybywa, jednak mieszkańców Bydgoszczy ubywa. Przyczyną jest niska przeciętna powierzchnia użytkowanego mieszkania na osobę. W 2015 roku było to zaledwie 24,1 m2. Dla porównania średnia dla polskich miast powyżej 200 000 mieszkańców wynosi 27,15 m2.
Ten stan stopniowo się poprawia. Urzędnicy przyjęli, że w Bydgoszczy standardem ma być wynik 33,6 m2. Można zrobić to przez zmniejszanie się liczby osób przypadających na gospodarstwo domowe, częściowej wymianie zabudowy, częściowej przebudowie istniejącej zabudowy oraz budowie nowej zabudowy.
W 2015 roku w Bydgoszczy było 8,571 mln m2 powierzchni mieszkaniowej. Gdyby w mieście nagle przestano budować nowe budynki wielorodzinne to według standardu wystarczy to na pomieszczenie 254 000 mieszkańców. Aby zmieścić około 360 000 mieszkańców obecnie mieszkających w Bydgoszczy potrzeba dodatkowych 3,525 mln m2 powierzchni.
Rezerw terenowych pod budowę budynków mieszkalnych mamy niewiele więcej. Łącznie na obszarach z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i bez niego jest miejsce na około 3,917 mln m2. Mimo to urzędnicy najchętniej budowaliby niewielkie bloki i nie pozwalali na budowę wieżowców. Najwięcej miejsca na nowe bloki jest w Fordonie (głównie górki Fordońskie), w rejonie stacji Bydgoszcz Wschód i na Jachcicach.
Zabudowa usługowa i przemysłowa
Ostatnie lata pokazują, że przemysł coraz mniej dominuje w strukturze zatrudnienia bydgoszczan. Pojawia się coraz więcej miejsc pracy w branży usługowej. Tylko w latach 2017-2018 w Bydgoszczy otworzyło się siedem nowych centrów outsourcingowych (BPO, SSC, IT, R&D). Nowe miejsca w usługach generują potrzebę budowy nowych biurowców. Kilka dni temu informowałem, że w mieście jest niemal 110 000 m2 powierzchni biurowej, ponad 20 000 jest w budowie, a ponad 60 000 m2 w planach.
W przypadku budynków handlowo-usługowych wyraźnie widać, że ich budowa wyhamowała. Jeśli już się budują nowe to są to niewielkie obiekty. Najwięcej pozwoleń na budowę tego typu budynków wydano w 2014 roku (49), które miały mieć łączną powierzchnię 88,7 tys. m2. Najwięcej powierzchni powstało z pozwoleń wydanych w 2012 roku (151,7 tys. m2) oraz 2013 roku (122,6 mln m2).
Natomiast w przypadku budynków przemysłowych i magazynowych trudno zauważyć jakikolwiek trend. W latach 2013-2016 wydawano po około 33 pozwolenia na budowę. Jednak łączna powierzchnia budynków znacznie się od siebie różniła. Najwięcej powierzchni mogło powstać z pozwoleń wydanych w 2016 roku (230,5 tys. m2), a najmniej w 2014 roku (26,1 tys. m2).
Rezerwy terenowe nie są zbyt duże. Według studium w mieście jest miejsce dla łącznie 880,9 tys. m2 powierzchni użytkowej budynków usługowych i 3 mln m2 budynków przemysłowych oraz magazynowych. Najwięcej miejsca na nowe inwestycje jest w parku przemysłowych, na terenie dawnego Zachemu, w rejonie ulicy Rejewskiego, w pobliżu Galerii Pomorskiej i na Osowej Górze.
Wysoka zabudowa
Od lat Miejska Pracownia Urbanistyczna chce aby w mieście powstawały raczej niewysokie budynki. Najlepszym tego przykładem były konsultacje na temat zabudowy nad Brdą (odbyły się w 2017 roku). Rysunki w ankiecie tak dobrano, żeby mieszkańcy wybrali jedynie słuszną odpowiedź. Pozwoliło to na lansowanie tezy, że mieszkańcy nie chcą zabudowy w pobliżu rzek.
Od lat MPU stara się przeforsować budowę wieżowców w rejonie stacji Bydgoszcz Wschód. Kilka lat temu usłyszałem od jednego z właścicieli terenów w tamtym rejonie, że mógłby wybudować wieżowiec o wysokości nawet 130 metrów, ale to nie ma sensu. Otoczenie nie pozwoli sprzedać tam mieszkań. Trudno byłoby też wynająć biura, nawet jakby rynek biurowy był znacznie lepiej rozwinięty. Nieprzyjemne zapachy, tereny pełne baraków i magazynów to nie jest dobre miejsce na inwestowanie.
Studium zakłada też możliwość budowy 55-metrowych budynków na terenie Bydgoskiego Parku Przemysłowo-Technologicznego, w miejscu obiektów handlowych skupionych wokół ulicy Rejewskiego i Jasinieckiej, na terenach szpitala im. Jurasza, przy rondzie Fordońskim (tylko w miejscu biurowca Arkada Business Park), a także w miejscu Platanowego Parku.
Zabudowa od 35 do 55 metrów byłaby dopuszczalna na terenie dawnego Zachemu, większości Wzgórza Wolności i Wyżyn od Jana Pawła II do Bełzy. Zabudowa od 18 do 25 metrów to właściwie tylko część Osowej Góry, większość Śródmieścia i Zawiszy. Reszta miasta, według studium, nie powinna przekraczać wysokości 18 metrów. W wielu miejscach dopuszczenie budowy budynków o wysokości 18 metrów (6 pięter w budynku wielorodzinnym lub 5 w biurowym) to mniej niż istniejąca tam zabudowa.
Niechęć do wyższych budynków jest uzasadniona w rejonie Starego Miasta, Śródmieścia i w pobliżu osiedli domów jednorodzinnych i niewielkich bloków. Trudno jednak wytłumaczyć paniczny strach przez budową czegoś wyższego niż 6-piętrowy blok pomiędzy 10-piętrowymi sąsiadami.
Z analizy rysunku zamieszczonego poniżej wynika, że Miejska Pracownia Urbanistyczna chce pozwolić budować wysoko tylko tam gdzie nikt tego chcieć nie będzie.
Sprzeczności
W poprzednich wpisach podkreślałem, że studium jest pełne sprzeczności i nieaktualnych danych. Dobrym przykładem tego jest mapa obszarów możliwej lokalizacji galerii handlowych. Studium zakłada, że w kwartale ulic Sułkowskiego, Dwernickiego, Leśna i Kamienna jest rezerwa terenu pod taki obiekt. Pomimo, że obecny właściciel terenu – Grupa Kapitałowa Immobile zrezygnowała z budowy galerii handlowej około 2013 roku. I mniej więcej od tego czasu buduje w tym miejscu Platanowy Park – kompleks budynków mieszkalnych i usługowych (biurowce, hotel).
Ciekawa jest też sprawa lokalizacji kolejnych galerii handlowych. Od lat wiadomo, że takie obiekty w pobliżu centrum miasta wysysają z niego ruch pieszy, ubywa sklepów, lokale świecą pustkami. Masowy odpływ ludzi ze Śródmieścia można było zaobserwować po wybudowaniu centrum handlowego Rondo i Focus. Po wybudowaniu Zielonych Arkad nie było już tam nawet czego wysysać. Cytat poniżej jednoznacznie potwierdza, że urzędnicy opracowujący dokument mają niewielkie pojęcie o Bydgoszczy. A raczej o jakimkolwiek mieście w jakimkolwiek kraju.
Ponadto dla ożywienia strefy śródmiejskiej wskazane jest usytuowanie wielofunkcyjnych galerii w pobliżu centrum miasta i węzłów komunikacyjnych