poniedziałek, 17 Grudzień 2018

Rynek mieszkaniowy w Bydgoszczy [styczeń – sierpień 2016]

Przez ostatni miesiąc na stronie pojawiło się 11 wpisów, w których pokazałem ponad 60 inwestycji mieszkaniowych w Bydgoszczy i na terenie gminy Osielsko. Seria ta realizowana była w ramach jesiennego przeglądu tego typu inwestycji, poprzedzającego 16. Targi Mieszkaniowe, które odbyły się w ubiegły weekend. Wzorem wiosny tego roku na zakończenie pojawia się analiza rynku bydgoskiego na podstawie wykresów z danymi udostępnionymi przez Bank Danych Lokalnych Głównego Urzędu Statystycznego, przygotowanych przez Marcina Cieślaka z forum skyscrapercity.com.


Poprzednia analiza rynku mieszkaniowego w Bydgoszczy przedstawiała lata 2005 – 2015. Całość analizy możecie przeczytać tutaj. Główny wniosek jaki niesie tamten wpis jest to, że rynek bydgoski jest bardzo mały i w przeliczeniu na 1000 osób wypadek gorzej niż toruński, mimo że rynek pracy prezentuje się zupełnie inaczej. Drugim wnioskiem było zauważalne ożywienie pod względem rozpoczętych inwestycji. Czy ten trend utrzymuje się w tym roku? Zapraszam do lektury.

Liczba oddanych mieszkań
W zestawieniu były brane pod uwagę tylko duże miasta wojewódzkie. Nie wzięto pod uwagę Gorzowa Wielkopolskiego, Zielonej Góry, Opola, Olsztyna oraz Kielc. W pierwszych ośmiu miesiącach 2016 roku w Bydgoszczy oddano do użytku 540 mieszkań, jest najgorszy wynik spośród dużych miast. Wyprzedza nas również Toruń, w którym oddano do użytku niemal 100 mieszkań więcej, mimo że jest około 1,8 raza mniejsze niż Bydgoszcz. Najbardziej zbliżone miasto pod względem ludności (Lublin) w analogicznym czasie oddało do użytku 1416 mieszkań, to jest 160% więcej niż Bydgoszcz. Drugie i trzecie miejsce w zestawieniu zajmuje Kraków oraz Wrocław, odpowiednio 5974 i 5501 oddanych mieszkań. Jednak te dwa miasta łącznie nie oddały tylu mieszkań co sama Warszawa (12 545).

Nie lepiej jest jeśli weźmiemy pod uwagę aglomeracje dużych miast. W tym zestawieniu również zajmujemy ostatnie miejsce. Jednak różnica między Bydgoszczą, a Toruniem nieznacznie zmalała z 99 do 53 mieszkań. Do Lublina tracimy jeszcze więcej: 990 zamiast 876. Warszawa jak zwykle dystansuje inne miasta i podobnie jak w przypadku samego miasta na terenie aglomeracji wybudowano więcej mieszkań niż w razem wziętych aglomeracjach Krakowa i Wrocławia.

Jednak ważniejszym wskaźnikiem niż liczba oddanych mieszkań jest ich ilość w przeliczeniu na 1000 mieszkańców. Lepiej oddaje to tempo rozwoju poszczególnych miast. W tym zestawieniu nie wypadamy już tak źle jak w liczbach bezwzględnych. Udało się wyprzedzić, a raczej utrzymać pozycję w porównaniu z ubiegłym rokiem, Łódź. Trzecie największe miasto w Polsce od lat boryka się z ogromnymi problemami demograficznymi, w latach 90-tych upadło wiele fabryk, przez lata niedoinwestowane, dopiero od niedawna odpływ ludności zaczyna spowalniać. Toruń wyprzedza Bydgoszcz ponad dwukrotnie. Podobnie jak w latach ubiegłych najlepiej rozwija się Wrocław i Rzeszów (ponad 8 mieszkań na 1000 mieszkańców). W latach ubiegłych wyraźnie w czołówce był Poznań, w tym roku sytuacja się znacznie odwróciła (niewielka przewaga nad Bydgoszczą).

Jeszcze lepiej jest jeśli weźmiemy pod uwagę aglomerację. Wyprzedzamy już nie tylko Łódź, ale również Górnośląski Okręg Przemysłowy (GOP). Do Poznania tracimy dużo więcej niż biorąc pod uwagę samo miasto. W tym zestawieniu kolejny raz najlepszy okazał się Wrocław, przed Krakowem, Warszawą i Rzeszowem.

Dla porównania tak to wyglądało pod koniec lat 2013, 2014 oraz 2015

Porównywanie ośmiu miesięcy do całego roku jednak nie do końca odzwierciedla rozwój rynku mieszkaniowego. Dlatego Marcin przygotował jeszcze porównanie ośmiu miesięcy 2016 roku z analogicznym okresem ubiegłego roku. Tutaj dane są dużo bardziej pozytywne. Na trzynaście miast w zestawieniu tylko w sześciu buduje się więcej mieszkań (nie biorę pod uwagę 0,1% w GOP), wśród nich jest Bydgoszcz. Wzrost jest spory (17%), dla porównania Toruń jest w grupie spadkowej z wynikiem -13,5%. Zaskakująco wysoki wzrost można zobaczyć w Szczecinie – niemal 86%! Trzy najbardziej aktywne miasta w liczbach bezwzględnych zajmują kolejne miejsca z niemal identycznym wynikiem (38,2-39,7%). Wśród miast przyspieszających w tym roku jest również Lublin.

Liczba rozpoczętych budów
Liczba rozpoczętych budów obrazuje w przybliżeniu jak może wyglądać rynek mieszkaniowy w kolejnych latach. Dla mnie jest to ciekawsze zestawienie z powodu zapowiedzi ile kilometrów będę musiał przejechać, aby wszystkie budowy zaprezentować. Z własnych obserwacji zauważam większy ruch budowlany. Czy potwierdzą to dane Głównego Urzędu Statystycznego?

Liczba rozpoczętych budów mieszkań w miesiącach styczeń – sierpień sytuuje nas na wyższej pozycji niż liczba oddanych do użytku. W tym zestawieniu wyprzedzamy Toruń i Białystok. Do Lublina tracimy jeszcze więcej, stawkę kolejny raz dystansuje Warszawa. Drugie i trzecie miejsce podobnie jak wcześniej zajmuje Wrocław i Kraków. Tym razem jednak to Wrocław prowadzi. Niewiele mniej inwestycji rozpoczęto w Trójmieście.

Bydgoszcz wypada również lepiej jeśli weźmiemy pod uwagę aglomerację. Wyprzedzamy, podobnie jak w przypadku samego miasta, Toruń i Białystok. Jak zwykle stawkę dystansuje Warszawa, miejsca 2-4 zajmują również Wrocław, Trójmiasto oraz Kraków. Tym razem Kraków został nieznacznie wyprzedzony przez Trójmiasto.

Podobnie jak w przypadku ilości oddanych mieszkań współczynnik ilości rozpoczętych budów na 1000 mieszkańców lepiej pokazuje rozwój miast. Biorąc pod uwagę same miasta wyprzedzamy już nie tylko Łódź, ale też Białystok. Do Torunia nadal sporo tracimy, a prowadzi kolejny raz Wrocław (jeśli chodzi o przelicznik na 1000 osób, w liczbach bezwzględnych bezkonkurencyjna jest Warszawa). W porównaniu z Lublinem Bydgoszcz rozbudowuje się dwukrotnie wolniej.

Biorąc pod uwagę całą aglomerację i patrząc na pozycje poszczególnych miast nie widać żadnej różnicy w porównaniu z liczbą oddanych do użytku inwestycji.

Marcin podobnie jak w przypadku liczby inwestycji oddanych do użytku przygotował porównanie pierwszych ośmiu miesięcy z analogicznym okresem ubiegłego roku. Tutaj dane są znacznie bardziej optymistyczne – Bydgoszcz dystansuje inne miasta. Wzrost zanotowało tym razem siedem z trzynastu aglomeracji. Oprócz Bydgoszczy jest to GOP, Toruń, Warszawa, Szczecin, Lublin oraz Łódź.

Dla porównania tak wyglądała ilość rozpoczętych budów na koniec 2013, 2014 i 2015 roku:

Wielkim problemem miast jest suburbanizacja. Wielu ludzi, którzy całe życie mieszkają w bloku marzą o własnym domu. Nie wiedząc o ile bardziej uciążliwe jest takie miejsce zamieszkania (między innymi dojazd). Ceny gruntów bardziej zachęcają do budowy domu pod miastem. Do zamieszkania na wsi zachęca również mniejsze zanieczyszczenie powietrza, cisza i mały ruch. Przynajmniej w teorii, po przeprowadzce okazuje się, że ruch jednak nie jest taki mały (tiry, sąsiedzi dojeżdżający do pracy do miasta), jeśli sąsiedztwo jest jeszcze niezabudowane to ciszy latem nie ma nawet w nocy (żniwa), a zanieczyszczone powietrze zostaje zastąpione smrodem obornika.
Nie pomagają deweloperzy, którzy widząc zarys zysku i wiedząc że ludzie chcieliby zamieszkać pod miastem budują takie same zespoły mieszkaniowe jak w mieście. Różnica na minus jest jednak w infrastrukturze. Oczywiście deweloperowi nie można odmówić prawa do zarabiania, w końcu po to te firmy istnieją. Skoro jest popyt to trzeba go zaspokajać.
W wielu miastach występuje również problem z ilością wolnych gruntów. Świetnym tego przykładem jest Warszawa i Wrocław, które zabudowują każdy skrawek wolnej przestrzeni. Wpływa to na ceny gruntów, co w konsekwencji podnosi ceny m2 mieszkania.
Dlaczego suburbanizacja nie jest pozytywnym zjawiskiem? W miastach zazwyczaj występuje infrastruktura potrzebna mieszkańcom – sklepy, przedszkola, szkoły, kina, komunikacja publiczna, na terenach podmiejskich jest z tym dużo gorzej. Jeśli pojawia się komunikacja publiczna to jest ona o małej lub nieregularnej częstotliwości, sklepy jeśli są to niewielkie (osiedlowe lub dyskonty), dostęp do edukacji i służby zdrowia również jest utrudniony. Aby dostać się do potrzebnych miejsc trzeba wsiąść w samochód i dojechać kilka kilometrów. W wielu miastach na świecie samochód jest zbędnym luksusem, tutaj koniecznością. Rozrastanie się terenów mieszkalnych pod miastami generuje coraz większe koszty, które pokryć muszą niewielkie budżety gmin.
O zjawisku suburbanizacji napisano już wiele. Wystarczy wpisać w wyszukiwarce tą nazwę. Ja przejdę do ostatniego wykresu, który przedstawia odsetek oddanych mieszkań ulokowanych poza głównym miastem aglomeracji. Tutaj niestety Bydgoszcz wypada tragicznie. Procentowo więcej mieszkań pod miastem ukończono tylko w Poznaniu i Łodzi. Katowice wchodzą w skład Górnośląskiego Okręgu Przemysłowego, a więc skupiska większej ilości miast, dlatego ten przypadek pomijam.

Dlaczego Poznań wypada tak źle? Moim zdaniem częściowo jest to wina władz miasta, ale głównie to bardzo dobre warunki do osiedlania przemysłu pod miastem, a co za tym idzie większy sens budowania mieszkań bliżej miejsc pracy. Za sytuację w Bydgoszczy raczej głównie odpowiadają władze miasta, które powinny w większym stopniu zacząć działać w kierunku wsparcia rodzin, rozwoju edukacji i dawaniu ulg.

Jednak wszystkie wskaźniki (w przeliczeniu na 1000 mieszkańców) bledną w porównaniu do niewielkiej Wrześni gdzie, jeśli nic się nie zmieniło, w poniedziałek zostanie otwarta fabryka Volkswagena (220 hektarów powierzchni – niewiele mniej niż Szwederowo). Obecnie w zakładzie zatrudnionych już jest 1600 osób, pod koniec przyszłego roku będzie ich 3000. Firma za sobą przyciąga również inne z nia współpracujące. Nowe miejsca pracy przekładają się na nowe mieszkania. Miasto w ciągu kilku najbliższych lat chce zwiększyć liczbę ludności o 50%(!), obecnie ma ich niemal 29 000.
W powiecie w tym roku oddano do użytku 331 mieszkań (aglomeracja bydgoska: 1025), a rozpoczęto budowę aż 781 (aglomeracja bydgoska: 1572). Współczynnik rozpoczętych budów to 10,1 na 1000 mieszkańców (najlepszy z dużych miast Wrocław ma 8,0, a Bydgoszcz 2,19).

Podsumowanie
Rozwój rynku mieszkaniowego w Bydgoszczy powoli przyspiesza. Najlepiej widać to na przykładzie ilości rozpoczętych budów w tym roku gdzie zanotowano ponad 50% wzrost. Tak imponujący wzrost spowodowany jest co prawda bardzo niską bazą, jedną z najniższych w kraju, ale  sam fakt bardzo cieszy. Na wiosnę przedstawię. Dane za cały rok, będzie można ocenić czy faktycznie tendencja jest wzrostowa. Powodem przyspieszenia na pewno jest przyspieszenie rozwoju rynku pracy. Park przemysłowy ciągle szybko się rozbudowuje, powoli dochodzą inwestycje na terenie dawnego Zachemu oraz wokół, wkrótce zaczną dochodzić miejsca pracy w biurowcach, których coraz więcej powstaje w mieście. Jednak aby utrzymać tempo rozwoju trzeba szybko powiększyć powierzchnię Bydgoskiego Parku Przemysłowo-Technologicznego, działają już władze miasta, które w planie mają wycinkę kilkuset hektarów lasów. Konieczne byłoby to do pozyskania inwestora pokroju Volkswagena we Wrześni.
Władze miasta nie mogą zapomnieć o zachęcaniu ludzi do osiedlania się w Bydgoszczy poprzez szereg wsparć i ulg. Nie mogą również zapominać, że trzeba zacząć ściągać inwestorów dających nie tylko te najniższe stanowiska pracy. Ważne jest ściąganie między innymi firm z branży IT. Niedawno ogłoszono, że przy ulicy Unii Lubelskiej swój oddział otwiera szwedzka firma z tej branży, która zamierza zatrudnić 200 osób, osób które będą miały pensje wyższe niż płaca minimalna. Powstaje coraz więcej biurowców w mieście, jest to ogromna szansa do ściągnięcia takich firm. Jest szansa, aby w ciągu kilku(nastu) miesięcy swój zamiar pojawienia się w Bydgoszczy zgłosiła inna firma, dużo większa niż ta szwedzka.

Na koniec zestawienie budów odwiedzonych i zaprezentowanych podczas jesiennego przeglądu inwestycji mieszkaniowych. Wszystko podzieliłem na osiedla (granice osiedli na podstawie wikimapia.org). Wystarczy kliknąć w konkretną nazwę aby w nowym okienku przeglądarki przenieść się do wpisu ze zdjęciami tej inwestycji.

Mimo wielu przeciwności Bydgoszcz powoli rusza do przodu. Miasto można porównać do parowozu z zaciągniętym hamulcem (w przypadku Bydgoszczy są to władze głównie wojewódzkie)  – ociężale, powoli, ale jak już ruszy to trudno będzie zatrzymać. Tego sobie i Wam życzę. Zachęcam również do komentowania.

Pozostałe inwestycje

Line


Chcesz wysłać załącznik? Napisz bezpośrednio: kontakt@bydgoszczwbudowie.pl